CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA O NEGOCIO CON VENTA DE MOBILIARIO Y MAQUINARIA

CONTRATO DE ALQUILER DE LOCAL CON MUEBLES Y/O MÁQUINAS
En ……………….., a ……………….. de ……………….. de ………………..
REUNIDOS
DE UNA PARTE:
D. ……………….., mayor de edad, estado civil ……………….., con domicilio en ……………….., calle ……………….. nº ……………….. y con N.I.F. nº ……………….., en concepto de ARRENDADOR.
Y DE OTRA:
D. ……………….., mayor de edad, estado civil, con domicilio en ……………….., calle ……………….. nº ……………….., y con N.I.F. nº ……………….., en concepto de ARRENDATARIO.
Intervienen ambos en su propio nombre y derecho, reconociéndose la mutua capacidad legal necesaria para otorgar el presente contrato de arrendamiento de industria o negocio sito en ……………….., calle ……………….. nº ……………….., dedicado actualmente a la actividad de ……………….., de acuerdo con las siguientes:
EXPONEN
I.- Que el ARRENDADOR es propietario del negocio ……………….., el cual se desarrolla en el local sito en ……………….., Calle ……………….., número ……………….. con una superficie de ……………….. metros cuadrados, lindando a la izquierda con la finca propiedad de D ……………….., a la derecha con la finca propiedad de D ……………….., e inscrito en el Registro de la Propiedad de ……………….. al Tomo ……………….., Libro ……………….., Folio ……………….., Finca ……………….. e inscripción nº ……………….., estando libre de cargas y gravámenes y al corriente en el pago de impuestos, según declara el arrendador en este acto.
II.- Que los elementos que constituyen el negocio ……………….. son los comprendidos en el inventario que figura unido al presente contrato como ANEXO I.
III.- Que el ARRENDADOR es titular del citado negocio, según consta en (alta en actividades económicas, cámaras, etc.).
IV.- Que el ARRENDADOR es asimismo titular de los bienes muebles y maquinarias comprendidos en el inventario que figura unido al presente contrato como ANEXO II.
V.- Que el ARRENDATARIO está interesado en arrendar el negocio y local descritos precedentemente, así como en comprar los bienes muebles y maquinarias enumerados en el ANEXO II, por lo que estando el ARRENDADOR conforme,
ACUERDAN
Primero.-Objeto del contrato.
El ARRENDADOR cede en arrendamiento el negocio ……………….. descrito en el Anexo I, así como el local en el que el mismo se desarrolla, y VENDE los bienes descritos en el Anexo II, al ARRENDATARIO, que los acepta.
Segundo.- Condiciones de uso del local.
El local objeto de este contrato, se alquila exclusivamente por la parte arrendataria para desarrollar en él la actividad de ……………….., no pudiendo instalar en él, comercio o industria distinta de la establecida, manifestando dicha parte conocer su actual situación urbanística.
El ARRENDATARIO reconoce recibir el local de negocio en perfecto estado de conservación, a su entera conformidad, al corriente de todas las Licencias e Impuestos, y se obliga a conservarlo en perfecto estado.
Tercero.- Duración del arrendamiento.
El plazo de duración del presente contrato de ARRENDAMIENTO se acuerda y pacta por un tiempo de ……………….., a contar desde ……………….. pudiendo prorrogarse, a voluntad de las partes, y de común acuerdo, por períodos anuales. Llegado el día del vencimiento, si una de las partes decidiera rescindir el presente contrato unilateralmente, antes de la fecha pactada para su vencimiento, habrá de comunicárselo a la otra parte, al menos con dos meses de anticipación, en caso contrario, el presente contrato se prorrogará por el mismo tiempo y la renta pactada se revisará, aumentándose o disminuyéndose, según los índices ponderados de vida que publique el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que pueda sustituirle.
Cuarto.- Precio del arrendamiento.
El precio o renta mensual que se pacta es de ……………….. Euros, pagaderas por meses adelantados del 1 al 7 de cada mes. Dicha cantidad no incluye las cantidades correspondientes al Impuesto sobre el Valor Añadido, Impuesto sobre bienes inmuebles, los consumos de gas, electricidad, teléfono, agua y cualquier otro impuesto, suministro o servicio derivado de la ocupación del local de negocio. Estos consumos, son los importes de las facturaciones correspondientes a las Compañías suministradoras.
Los consumos que fueren abonados por los anteriores conceptos por parte del arrendador, serán pasados al cobro al arrendatario junto con la renta mensual.
Quinto.- Garantía adicional.
El ARRENDATARIO entrega al ARRENDADOR la cantidad de ……………….. euros, en concepto de fianza y garantía adicional, que será restituida, en su integridad o mermando la cantidad que sea necesaria en caso de daños, a la finalización de este contrato. La existencia de ésta fianza, no será obstáculo para que el arrendador pueda instar el desahucio por falta de pago. La fianza no devengará interés a favor del ARRENDATARIO, quedando facultada la parte arrendadora para practicar la liquidación hacedera según los perjuicios que hubieren causado.
En su caso, el importe de dicha fianza será devuelto al ARRENDATARIO dentro del plazo de ……………….., a contar desde la fecha en que, una vez extinguida la relación arrendaticia, éste retorne el negocio en las condiciones descritas en la cláusula Segunda del presente contrato.
Sexto.- Precio y otros acuerdos de la compraventa.
El precio de la compraventa de los bienes descritos en el ANEXO II es de ……………….. euros, que el ARRENDADOR declara recibir en el presente acto, sirviendo el presente documento de carta de pago.
Asimismo, el ARRENDATARIO declara expresamente haber reconocido los bienes objeto de compraventa, dando su conformidad a los mismos y liberando con ello al ARRENDADOR de su responsabilidad en materia de saneamiento por vicios ocultos o defectos de calidad o cantidad.
Séptimo.- Otros gastos y cumplimiento de normas.
Serán de cuenta exclusiva del ARRENDATARIO los impuestos, tasas, precios públicos y licencias, tanto municipales como estatales o autonómicas, que recaigan sobre la actividad de ……………….. establecida en el local arrendado.
Asimismo, el ARRENDATARIO gestionará y sufragará a su exclusiva cuenta y cargo, todas las licencias, permisos, autorizaciones, obras de adecuación, etc., que la actividad de ……………….. requiera, ya sean exigidos por la Administración Central, Local o Autonómica y cumplirán todas las disposiciones, Ordenanzas, y exigencias de cualquier autoridad y Organismo competente.
Octavo.- Obras.
El ARRENDATARIO no podrán practicar obras de clase alguna en el local de negocio objeto de este contrato, sin previo permiso escrito del ARRENDADOR. En todo caso, las obras así autorizadas, serán a cargo y cuenta del ARRENDATARIO, y quedarán en beneficio del inmueble, y sin derecho a valoración o reclamación en momento alguno.
Noveno.- Daños.
El ARRENDATARIO se hace directa y exclusivamente responsable, y exime de toda responsabilidad al arrendador, por los daños que puedan ocasionarse a personas o cosas y sean derivados de instalaciones para servicios y suministros del local de negocio arrendado, sin perjuicio de las acciones que pudiera corresponderle frente a terceros.
Décimo.- Prohibición de cesión y subarriendo.
Se prohibe al ARRENDATARIO ceder, subrogar, traspasar o subarrendar total o parcialmente el local de negocio objeto del mismo; deberá permitir el acceso al local de negocio, al ARRENDADOR y a los operarios o industriales mandados por él, para la realización, inspección y comprobación de cualquier clase de obras o reparaciones que afecten al inmueble.
Undécimo.- Seguro.
El ARRENDATARIO se obliga a concertar un seguro de ……………….. sobre el local en cuestión.
Duodécimo.- Fianza.
El ARRENDATARIO entrega en este acto, mediante (metálico, aval, etc.) al ARRENDADOR, con vencimiento el ……………….., que lo recibe, la cantidad de ……………….. euros en concepto de fianza, en garantía del cumplimiento de las obligaciones del primero.
Decimotercero.- Gastos y costas judiciales.
Serán de cuenta del ARRENDATARIO todos los gastos y costas judiciales, así como los honorarios de Abogado y derechos de Procurador, aunque la intervención de los mismos no sea preceptiva, que se originen como consecuencia del incumplimiento de el presente contrato.
Decimocuarto.- Domicilios a efectos de notificaciones.
Se señalan los siguientes:
Para el ARRENDADOR ………………..
Para el ARRENDATARIO ………………..
Y leído el presente documento, ambas partes lo firman en prueba de su conformidad, a un solo efecto y por duplicado, en el lugar y fecha ‘ut supra’.
ANEXO I: ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN EL NEGOCIO (por ejemplo marcas, nombres comerciales, know how, franquicias, etc.).
ANEXO II: BIENES MUEBLES Y MAQUINARIAS QUE SE TRANSMITEN

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(1) Según reiterada jurisprudencia, entre la que cabe citar la Sentencia dictada por la A. P. Barcelona de 18-06-98, cabe recordar:
’1) que el arrendamiento lo es industria cuando el arrendatario recibe, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeran, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas. El objeto del arrendamiento de industria o negocio, según tiene reiteradamente declarado el Tribunal Supremo (ad exemplum SS de 7 de diciembre de 1953, 30 de enero de 1956, 12 de junio de 1967, 17 de marzo de 1970, 23 de diciembre de 1978, 21 de mayo de 1984, 6 de marzo de 1987, etc.) es un complejo o universalidad de elementos materiales conectados entre sí por su estructura o disposición, destinados a un uso industrial y aptos para ser puestos en marcha en forma inmediata; siendo el concepto clave no sólo el local sino el resultado o conjunción de una organización de cosas corporales o incorporales que tiene una expectativa de beneficio por sus aptitudes funcionales, de tal modo, que sea configurado como una empresa apta para funcionar;
2) que la calificación del contrato como de arrendamiento de industria no se desvirtúa por la circunstancia de que el arrendatario amplíe la actividad o introduzca sensibles mejoras en el negocio o mobiliario de la industria cedida (SS TS de 17 de mayo de 1955, 29 de diciembre de 1971, 1 de julio de 1972, 8 de noviembre de 1982, 7 de mayo de 1985) ni por el cambio o reemplazo, realizado por el arrendatario, de la maquinaria o menaje entregado siempre que queden subsistentes aquellos esenciales que lo integren, aunque sean escasos, para obtener la finalidad lucrativa perseguida (SS TS de 19 de enero de 1953, 8 de noviembre de 1974, 21 de mayo de 1984, 6 de marzo de 1987 ……………….. ); y
3) que no es obstáculo a la conceptuación del arrendamiento como de industria el hecho de que la industria estuviera en situación de inactividad, esto es que no es preciso que la industria se encuentre ya funcionando en la fecha del contrato, pero si es menester la preexistencia al producirse el arrendamiento y que los elementos cedidos sean aptos para la inmediata puesta en marcha de la industria al margen de su importancia y número, y aunque la empresa, como se ha dicho, sea luego mejorada o ampliada por el propio arrendatario (SS TS de 14 de noviembre de 1980, 4 de marzo de 1985, 23 de abril y 17 de septiembre de 1987); la clave definitoria para la calificación es la existencia o no de un negocio activo, pues la entrega de los enseres si bien es un dato importante no resulta esencial, ya que también quedan incardinados en la L.A.U. el arrendamiento de local con entrega de elementos que no se configuren como unidad patrimonial y el arrendamiento del local con entrega de enseres dedicado a industria o negocio, siendo creada ex novo por el arrendatario. Se ha de tratar, pues, de un negocio ya creado por el arrendador y que sea susceptible de funcionamiento, con o sin mejoras, extremo que quedará al arbitrio del nuevo titular del negocio, sin que se desnaturalice tal calificación la compraventa o adquisición por el arrendatario de los enseres más esenciales, ya que los mismos no configuran, como se ha dicho, con ser importantes, el negocio sino que presentan una nota de instrumentalidad en relación con un todo más complejo y trascendente que resulta ser el comercio apto para su explotación’.
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