Juicio de retracto

El juicio de retracto explicado por el profesor Gimeno Sendra.

retracto

“1. CONCEPTO Y REGULACIÓN

La LEC de 1881 regulaba en su libro II, título XIX (arts. 1.618 a 1.630), el procedimiento especial de retracto. La doctrina, sin embargo puso en duda la «necesidad y hasta la conveniencia» de la existencia de este juicio, ya que sus «pretendidas singularidades» no eran más que «delimitaciones de fondo» (GUASP). No debe, por tanto, sorprendemos que en la poda de procedimientos especiales realizada por la nueva LEC, haya desaparecido este juicio como proceso especial y que, en su lugar, se haya incluido como especialidad del juicio ordinario, «cualquiera que sea su cuantía», en el que se decidirán «las (demandas) que ejerciten una acción de retracto de cualquier tipo» (art. 249.1.7º LEC). Las singularidades del proceso se limitan a los documentos que, en «caso especial» (arts. 266.3º y 403.3 LEC), habrán de acompañarse a la demanda como requisitos para su admisión.

Tal y como su denominación indica, dicho procedimiento está arbitrado para tutelar el eficaz ejercicio del derecho de retracto, que, conforme a su definición, realizada por el arto 1.521 del CC respecto del retracto legal, es un derecho real mediante cuyo ejercicio un tercero «se subroga, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago»; o como más propiamente dispone el art. 1.507 CC con relación al convencional, «tendrá lugar el retracto cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida».

Por consiguiente, existirá un derecho de retracto cuando concurran estos dos requisitos: a) la existencia previa de una compraventa o dación en pago, y b) la subsistencia de- un derecho a favor de un tercero, en virtud del cual está autorizado a adquirir la cosa, mediante el pago del mismo precio o de las mismas condiciones que ha satisfecho el adquirente originario.

2. ÁMBITO DE APLICACIÓN

Como acabamos de recordar, los retractos pueden ser legales y convencionales. Son legales los que están previstos y nacen por imperio de la ley, distinguiéndose dentro de ellos los regulados por el Código Civil (comuneros, colindantes, enfitéuticos, censo a primeras cepas, coherederos, consocios y colitigantes), los contemplados en las Compilaciones forales (como el retracto «gentilicio»}, en el Código de Comercio (el de los copropietarios de

3. REQUISITOS DE LA DEMANDA

Con independencia de los requisitos comunes de toda demanda, la cual se redactará en la forma prevenida por el artículo 399, el artículo 1.618 de la LEC de 1881 exigía la concurrencia de los siguientes requisitos especiales:

1) ejercicio de la acción dentro del plazo legal; 2Q) consignación del precio;

3) justificación del título;

4) compromiso de no enajenar,

5) incorporación de copias de documentos.

La nueva LEC, en su arto 266.3º, sólo exige como requisitos de la demanda: 1 º) un principio de prueba documental de! título en que se funde el retracto; y 2º) la documentación de la consignación del precio de la cosa objeto del retracto «cuando se exija por ley o por contrato», y, si el precio no fuere conocido, de haberse constituido caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere. Estos requisitos son presupuestos de la admisión de la demanda y su incumplimiento produce como efecto e! archivo de! asunto; el arto 403.3, establece a este respecto que «no admitirán las demandas cuando no se acompañen a ella los documentos que la ley expresamente exija para la admisión de aquéllas». Esta nueva enunciación de los requisitos de la demanda de retracto es más acorde con el carácter procesal de esta cuestión pues tanto el plazo para e! ejercicio de la acción, como el compromiso de no enajenar tienen naturaleza material y así vienen regulados en la legislación correspondiente a clase de retracto respecto del retracto legal o habrán de ser pactados en e! contrato cuanto a la incorporación de las copias, no presenta ninguna especificidad debiere regirse por las normas generales de la presentación de copias de documentos (273-280 LEC).

Plazo de ejercicio de la acción

Como se ha expuesto, el Código Civil y la legislación especial fijan plazo para ejercitar la acción de retracto y de este régimen cabe inferir:

a) Plazo común 

El plazo común se establece en los arts. 1.508 y 1.524 CC, respectivamente, para el retracto convencional y legal. En el primer caso, a falta de expreso, la acción ha de ejercitarse en el plazo de cuatro años contado la fecha del contrato; y, si las partes han convenido otro, el plazo convernal no podrá exceder de diez años. En el segundo, el plazo para el retrae gal es de «nueve días, contados desde la insctipcum en el Registro, y,  desde que el retrayente hubiere tenido conocimiento de la venta». El dies a qua para el cómputo de dicho plazo ha de ser, pues, el de la de la inscripción en el Registro de la Propiedad y no el de la e en venta.

b) Plazos especiales

El plazo anterior de nueve días para el retracto legal, a partir de la inscripción registral, es perfectamente reclamable en los retractos de comuneros y de colindantes. Pero, en otros supuestos, la legislación especial y el propio CC contemplan plazos específicos:

I) Retracto enfitéutico

Si se ha puesto en conocimiento del retrayente la escritura pública de venta, el plazo será de nueve días, contados a partir de la fecha de su otorgamiento (art. 1.638.11 CC). Pero, si se ha ocultado la venta, dicho plazo de nueve días se computará a partir de la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. Por último, si ha existido incumplimiento de la obligación del preaviso, al que se refiere el artículo 1.637, el referido plazo será de un año, contado a partir de la fecha de la inscripción de la venta en el Registro (art. 1.639).

II) Retracto arrendaticio urbano

Si el objeto del retracto lo constituyera una vivienda, el plazo es de 30 días, contados a partir de la fecha de notificación de la venta (art. 25.3 LAU).

III) Retracto arrendaticio rústico

El plazo es de 60 días hábiles, desde que se le hubiera notificado al arrendatario la transmisión o, en otro caso, contados a partir de la fecha en que, por cualquier medio, hubiere tomado conocimiento de ella (art. 88 LAR).

IV) Retracto de coherederos

El plazo es de un mes, a contar desde la fecha en la que se les hizo saber a los demás coherederos la venta realizada (art. 1.067 CC).

Justificación del título

Del requisito contemplado en el número 3º, del artículo 266, ya nos hemos ocupado al tratar el tema de la legitimación. Sea, pues, suficiente indicar aquí que el precepto no exige la aportación del verdadero título, que motiva el derecho de retracto, sino la de un «principio de prueba del título» o semi plena probatio (HERCE), sin perjuicio de que posteriormente se incorpore, en el momento procesal oportuno, la verdadera prueba documental.

V) Copias de la demanda y documentos

Como vimos al comienzo de este epígrafe, de nuevo la LEC de 2000 ha suprimido la criticable especialidad, elevada a condición de admisibilidad de la demanda contenida en el antiguo artículo 1.618.7º, de la necesidad de «que se acompañe copia, en papel común, de la demanda y de los documentos que se presenten». En la nueva LEC, el demandante ha de acompañar a su escrito de demanda tantas copias de los documentos aportados como partes existan, rigiendo, pues, las normas generales ya estudiadas sobre la presentación de copias de escritos y de documentos (arts. 273 a 280).

4. PROCEDIMIENTO

La Ley 1/2000, en su esfuerzo de reducción de innecesarias especialidades y de su correspondiente reconducción a las normas comunes de los procesos declarativos que crea, ha suprimido las particularidades procedimentales que la LEC de 1881 creaba para la acción de retracto en sus arts. 1.621 a 1.630, y que hacían referencia a la fase de admisión de la demanda, prueba sentencia y medios de impugnación. En la actualidad, presentada la demanda de retracto legal o convencional, con los requisitos ya examinados, el reto del procedimiento a seguir es común al juicio ordinario, y por ello nos remitimos a las normas de este juicio contenidas en los arts. 399 a 436. ”

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Un pensamiento en “Juicio de retracto

  1. Lemuel Mckendly Hutson

    Gracias Abogado Martin,por ese valioso material juridico del Retracto es de mucha ilustracion con respecto a la tecnica juridica.

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